17.03.2011 Согласно данным риэлторов, сегмент массового жилья был самым востребованным в кризис и именно он стал тем, локомотивом, который постепенно стал вытаскивать рынок недвижимости из глубокой ямы. Сегодня кризис миновал, однако покупатели и застройщики не спешат возвращаться в более дорогие сегменты. В чем причина популярности массового сегмента, как долго еще он будет править бал на рынке новостроек, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

- Артем, что на сегодняшний день представляют собой проекты эконом- и комфорт-классов? Кто сегодня продавец такого жилья и кто покупатель?
- Жилые проекты эконом- и комфорт-класса сегодня – это прежде всего формат массового жилья, наиболее востребованного рынком, в наибольшей степени обеспеченного платежеспособным спросом.
К жилым комплексам этих классов относятся панельные и некоторые монолитно-кирпичные дома-новостройки, рассчитанные на массового покупателя. Такие жилые комплексы построены без излишеств, их потребитель не готов переплачивать за дополнительные опции, главным для него остается цена вопроса. Вот почему очень важен бюджет приобретения квартиры.
В условиях современного московского рынка подобные проекты могут, а в ряде случаев должны, обладать некоторыми свойствами более дорогого жилья, но это лишь способ повысить их привлекательность и выиграть конкурентную борьбу у других работающих на этом рынке игроков.
Безусловно, на рынке присутствуют и инвестиционные покупатели, считающие этот вид вложений денежных средств единственно верным, однако, их доля не настолько велика, чтобы влиять на рынок в целом. Хотя есть примеры продаж некоторых жилых комплексов в Москве, когда доля инвесторов даже в кризисный период составляла до 30%. Но это связано с удачным сочетанием местоположения, качества и цены проекта.
На сегодняшнем столичном рынке тема доступного жилья весьма актуальна и в этом сегменте рынка постоянно появляются новые игроки. Круг их невелик, они известны покупателям квартир и от них уже постоянно ожидают выхода новых и новых проектов на рынок.
Около ¾ всех покупок жилья в Москве в настоящее время приходится на сегмент эконом- и комфорт-класса. Бюджет покупки в этом сегменте рынка варьируется от 4,5 млн руб. за однокомнатную квартиру до 10-12 млн руб. за трехкомнатную квартиру.
Такими суммами располагают как москвичи, так и собственники бизнеса или чиновники из других регионов России. Сегодня на рынке Московского региона около 75% покупателей – резиденты Москвы и МО, остальные 25% - других регионов РФ или ближнего зарубежья.

- Небольшой экскурс: насколько сильно за последние три года изменились эти проекты и покупатель такого класса жилья?
- До кризиса и резкого падения спроса на квартиры застройщики жилья экономкласса зачастую не уделяли должного внимания качеству собственных проектов и широте инфраструктурной составляющей, а сегмент жилья комфорт-класса значительно уступал в объемах другим, в особенности жилью бизнес и элитного классов. Многие проекты массового жилья были обеспечены инфраструктурой только в рамках требуемого законом и официальными стандартами, которые во многом расходились с реальностью, например, в части обеспеченности машиноместами или детскими садами.
После финансового кризиса покупатель пересмотрел свое отношение к покупке жилья. Теперь это не просто вложение денег в любой строящийся дом, теперь покупателю важно, что он приобретает. Изменения потребительских предпочтений сказались как на изменении требований к размерам и типам квартир, так и на общем имидже застройщика и его проектов. В кризис покупатели научились разбираться в типах строительных технологий, сериях, темпах строительства и прочих строительных особенностях. Поэтому теперь их выбор гораздо сознательнее.
Важно и то, что сейчас застройщик практически не имеет возможности скрыть от своих покупателей какие-то проблемы с объектом, так как тенденция к объединению среди покупателей квартир в новостройках становится все более устойчивой. Обмен информацией в данной среде происходит наиболее быстро и «без купюр», поэтому сегодня для нас как для консультантов очень важным стало отслеживать эту информацию. Она зачастую более подробна и достоверна, чем порой неполная или устаревшая информация от застройщика.

- Что побудило застройщика к этим изменениям? Как можно оценить выгоду такой реконцепции для застройщика и для покупателя?
- Среди последних тенденций, отмечаемых нами при исследовании рынка - это постоянная борьба застройщиков за покупателя путем повышения качества и привлекательности своих продуктов, сегодня застройщики пытаются предложить качественно новый продукт, понимая, что покупатель стал более разборчивым. Именно сегодня достаточно широкое распространение получила реализация застройщиками квартир в новостройках с готовой отделкой. Некоторые даже предлагают меблировку и обстановку кухни, санузлов и прочее. Часто в качестве повышения уровня своего дома застройщик предусматривает в проекте улучшенную отделку общественных зон, в число которых входят подъезд, лифтовые холлы, коридоры. Практически каждый застройщик после возведения и сдачи дома ГК передает его на обслуживание в собственную службу эксплуатации, в число обязанностей которой входит содержание дома в надлежащем виде и поддержание атмосферы, отличающейся от атмосферы муниципального жилья.
В результате базовый уровень качества проектов комплексной жилой застройки постепенно повышается. Теперь застройщик идет от покупателя при развитии своих проектов и ориентирован на создание не просто коробок, а продукта – жилой среды, комфортабельной для жильцов. Покупатель же получает качественный продукт за приемлемые средства. То есть застройщик и покупатель стремятся к балансу собственных интересов.

- Если сегодня это уже формирование жилой среды, тогда как, по вашим ожиданиям, будет происходить развитие таких проектов в ближайшей перспективе? В чем вы видите недостатки сегодняшних проектов эконом- и комфорт-классов?
- В последнее время застройщики стали улучшать свои проекты с целью формирования жилой среды, однако, делают они это в основном за счет улучшений потребительских свойств жилья. При этом весьма актуальной остается проблема наилучшего использования нежилых площадей, важной составляющей жилого комплекса, имеющей большое значение при формировании комфортной жилой среды.
Для многих застройщиков – это проблема, которая достается им с нежилым первым этажом, и решать которую все пытаются по-разному. Наиболее распространенный способ – продажа подобных площадей. Но далеко не всегда и не сразу можно найти покупателя на коммерческие площади в еще не заселенном доме, особенно если речь идет о жилых комплексах, построенных на большой вновь осваиваемой территории.
При этом постепенно реализуя эти площади ни застройщик, ни эксплуатирующая компания уже не контролируют ситуацию с наполнением и использованием этих площадей, что может в дальнейшем вызвать недовольство жильцов и некоторые проблемы для управляющей компании.
Очевидно, что в будущем необходимо комплексно подходить к решению данного вопроса и заранее, на этапе планирования и проектирования жилого комплекса, продумывать необходимый набор объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры, а также искать способы контроля этих объектов. Гармоничное сочетание качественного жилья и продуманной системы встроено-пристроенных помещений в жилых комплексах – будущее успешных проектов комплексной жилой застройки.